房地产行业东北地产周报:6月第三周销售数据进一步改善 多地出台棚改房票安置政策

小柚财经:房地产行业东北地产周报:6月第三周销售数据进一步改善 多地出台棚改房票安置政策

  报告摘要:

  市场表现:上周申万房地产板块收于3141.87 点,累计上涨1.86%,同期上证综指累计上涨0.99%,深证成指累计上涨2.88%,沪深300 累计上涨1.99%;横向对比,板块表现位于中游。

  公司动态:保利发展发行2022 年度第三期中期票据,品种一金额为15 亿元,利率2.95%,期限3 年,品种二10 亿元,利率3.38%,期限5 年。

  土地市场: 6 月13 日-6 月19 日,全国100 大中城市合计成交土地建面1665 万方,环比上周下降11.1%,同比下降62.0%,年初至今累计同比下降18.5%。

  成交市场: 6 月17 日-6 月23 日,32 个城市(剔除青岛和大连)周度新房成交面积环比+17.1%,同比-4.8%,与去年周均基本持平,本月累计环比+48.6%,同比-24.0%;二手房市场, 16 城二手房周成交面积环比+2.5%,同比+7.8%,已高于去年周均22.7%。

  推盘去化:我们重点跟踪的15 城周度推盘面积为311 万方,环比上周上升13.6%,同比下降29.4%。

  重点事件点评:今年以来,全国已有超20 个城市要推行房票安置政策,棚户区改造 “房票安置”代替货币或实物补偿,同时采取政策性奖励、契税减免、限购放宽等措施。库存高企、销售较弱的背景之下,房票安置是另一种补贴形式的宽松加码。尽管房票附加政策具有一定吸引力,但实际选择比例仍取决于房票持有人群的年龄、子女情况、购房急迫性、可选择楼盘情况等因素,有待市场进一步验证。考虑到本次棚改房票实施没有专门的PSL 货币工具支持,资金筹措问题需进一步关注,预计地方政府一方面可能会与政策性银行对接贷款,另一方面实际棚改和拨付进度会结合土地出让收入进行调节。下半年房票安置能够合理拉动销售增长,考虑到其中政策实施滞后性、房票使用滞后性等因素,预计下半年房票安置对销售直接拉动效果有限,通过房票政策作为催化剂,带动改善型需求释放,提升本地置业购房热情,才是政策的宗旨所在。

  投资建议:本周,新房成交面积进一步回暖,我们统计的32 个城市(剔除青岛和大连的异常数据后)周度新房成交面积与去年周均成交面积基本持平,成交呈现一线好于二线好于三四线的情况;二手房市场,我们统计的16 城二手房周成交面积已高于去年周均22.7%,整体呈现二线好于一线好于三四线的情况,这与二线城市需求相对更有支撑,以及今年以来陆续出台四限宽松政策有关。因城施策层面,武汉放松限购政策,广州、成都、泉州、嘉兴出台公积金宽松政策,同时郑州出台棚改房票安置实施办法。我们认为,周度成交数据出现边际改善,但考虑到部分城市有疫情压单和保障性住房集中备案等因素,其持续性仍有待验证,整体而言行业正处于销售弱复苏状态,基本面实质性回稳仍需时间。未来政策宽松有望向更高能级城市进一步演进,行业beta 向上趋势不变,同时近两月行业迎来融资还款高峰,行业格局将进一步重塑,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势显现,同时,伴随优质民营房企融资环境实质性改善,拿地积极性逐步回升,估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A 股建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股;H股建议关注中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。

  风险提示:市场销售表现超预期下行;国内新冠疫情反复。

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